Gli affitti brevi

Gli affitti brevi sono una forma di locazione, principalmente a fini turistici, ma utilizzati anche da studenti e lavoratori fuori sede, che prevede la cessione temporanea di un immobile a uso abitativo per un periodo non superiore a 30 giorni. Si tratta di una pratica sempre più diffusa, soprattutto nelle città metropolitane, grazie alla facilità di accesso alle piattaforme online di house sharing, come Airbnb o Booking.

Ma gli affitti brevi sono davvero un’opportunità per i proprietari, i turisti e le città, o sono invece una fonte di problemi e conflitti? Quali sono le criticità e le sfide che si pongono in relazione a questo fenomeno? E quali sono le iniziative che il governo sta mettendo in campo per regolamentarlo a livello nazionale?

L’intervento del Governo è stato spinto dalle proteste nelle città universitarie da parte degli studenti che lamentavano il caro affitto e la mancanza di alloggi. L’affitto breve turistico infatti è molto lucrativo per i proprietari di immobili in località turistiche e/o universitarie ed i prezzi sono molto alti.

Il problema degli affitti brevi

Gli affitti brevi presentano indubbi vantaggi per i proprietari e i turisti che ne usufruiscono. I primi possono sfruttare il proprio immobile per guadagnare di più o per far fronte a situazioni di difficoltà economica, senza vincoli contrattuali o burocratici. I secondi possono trovare soluzioni abitative per le proprie esigenze che consentano loro di vivere un’esperienza di viaggio coinvolgente e flessibile.

Tuttavia, gli affitti brevi presentano anche delle criticità, sia per i proprietari che per i turisti, ma anche per le amministrazioni locali e per il settore alberghiero. Tra queste, si segnalano:

• la mancanza di una regolamentazione nazionale omogenea e chiara, che lascia spazio a incertezze, abusi ed evasioni fiscali;
• la difficoltà di controllo e monitoraggio da parte del fisco e delle autorità competenti, che rende difficile verificare la qualità e la sicurezza dei servizi offerti e contrastare eventuali fenomeni illeciti;
• la concorrenza sleale nei confronti delle strutture ricettive regolari, che devono sottostare a norme più stringenti e pagare tasse e contributi maggiori;
• l’impatto negativo sull’offerta abitativa e sui prezzi degli affitti tradizionali, che si riducono e aumentano a causa della sottrazione di immobili al mercato residenziale;
• i rischi per la tutela del patrimonio culturale e ambientale delle città, che possono subire una sovraffollamento turistico e una perdita di identità e autenticità.

Le iniziative del governo sugli affitti brevi

Per questi motivi, il governo ha avviato un confronto con le parti interessate (sindaci, piattaforme, sindacati) per definire una proposta di legge che regolamenti il fenomeno degli affitti brevi a livello nazionale. L’obiettivo è trovare un equilibrio tra la tutela della proprietà privata, il sostegno al turismo e la salvaguardia degli interessi collettivi.

La proposta di legge del governo sugli affitti brevi si basa su alcuni principi fondamentali:

• l’introduzione di un Codice Identificativo Nazionale (CIN) che dovrà essere richiesto dai proprietari per poter pubblicare i propri annunci sulle piattaforme online. Il CIN consentirà di avere una maggiore trasparenza e tracciabilità degli affitti brevi e di contrastare l’evasione fiscale;
• la limitazione della durata minima degli affitti brevi a due notti consecutive, per evitare che si trasformino in una forma di subaffitto permanente e per incentivare soggiorni più lunghi e sostenibili;
• la riduzione del numero massimo di appartamenti che un soggetto può affittare a quattro unità immobiliari, per limitare il fenomeno della cosiddetta “hotelizzazione” delle abitazioni e per favorire una maggiore rotazione dell’offerta;
• la possibilità per i sindaci di stabilire delle zone dove limitare o vietare gli affitti brevi, in base alle esigenze del territorio e alla tutela del patrimonio storico-artistico;
• la previsione di sanzioni amministrative e penali per i trasgressori, che possono andare dalla sospensione o cancellazione dal CIN alla confisca dell’immobile.

Le opinioni sulle nuove regole sugli affitti brevi

Le nuove regole sugli affitti brevi hanno suscitato reazioni diverse da parte dei soggetti coinvolti. Da un lato, ci sono coloro che le ritengono necessarie e positive, dall’altro ci sono coloro che le ritengono eccessive e negative.

Udicon, bene iniziativa governo su affitti brevi

“L’esplosione degli affitti brevi e gli aumenti dei costi nelle città italiane hanno un impatto significativo sul mercato immobiliare e sulla vivibilità dei centri storici. Questo fenomeno ha generato un importante giro di affari ma ha anche provocato conseguenze negative come l’evasione fiscale e la diminuzione della disponibilità di abitazioni a lungo termine. Accogliamo con favore l’iniziativa del Governo di regolamentare questo settore, a partire dal tetto massimo di giorni di affitto all’anno e dalla limitazione dei posti letto in rapporto al numero dei residenti nei quartieri. È fondamentale promuovere un turismo sostenibile e responsabile, garantendo una distribuzione equilibrata degli alloggi disponibili“, così in una nota il presidente nazionale di Udicon, Martina Donini. 
“Il continuo aumento dei prezzi degli affitti preoccupa i consumatori italiani. Gli studenti universitari fuori sede e le famiglie con reddito medio-basso sono particolarmente colpiti da un aumento insostenibile dei costi di vita. È necessario avviare un confronto aperto tra associazioni dei genitori, enti governativi e università per garantire il diritto allo studio dei giovani meritevoli, anche se privi di mezzi. È importante analizzare le cause di questa mancanza di case in affitto, come l’attrattività degli affitti brevi e l’aumento delle tasse e dei mutui. Dobbiamo lavorare insieme per trovare soluzioni sostenibili che rispondano alle esigenze di tutti i cittadini“, ha concluso Donini.

Tra i favorevoli, ci sono i sindaci delle città metropolitane, che da tempo chiedono una maggiore autonomia e potere di intervento per regolamentare il fenomeno degli affitti brevi nel proprio territorio. I sindaci ritengono che le nuove regole possano contribuire a riportare equilibrio tra le esigenze del turismo e quelle dei residenti, a garantire una maggiore legalità e sicurezza nel settore e a valorizzare il patrimonio culturale e ambientale delle città.

Tra i contrari, ci sono i proprietari e le piattaforme di house sharing, che temono che le nuove regole possano limitare la loro libertà e convenienza. I proprietari ritengono che le nuove regole possano rappresentare un’ingerenza nella loro proprietà privata e un ostacolo alla loro capacità di guadagno o di risparmio. Le piattaforme ritengono che le nuove regole possano ridurre la loro offerta e domanda e compromettere la loro innovazione e dinamicità.

Tra gli scettici, ci sono i turisti e il settore alberghiero, che dubitano dell’efficacia e dell’utilità delle nuove regole. I turisti temono che le nuove regole possano ridurre la loro libertà di scelta e convenienza, offrendo loro soluzioni abitative più care, meno personalizzate o autentiche. Il settore alberghiero teme che le nuove regole possano non essere sufficienti a contrastare la concorrenza sleale degli affitti brevi, che continuano a godere di vantaggi fiscali e normativi.

La mia opinione sulle nuove regole sugli affitti brevi

La mia opinione sulle nuove regole sugli affitti brevi è che si tratta di un passo nella giusta direzione, ma che richiede ancora degli aggiustamenti e delle integrazioni per essere davvero efficace ed equa. Penso che sia importante regolamentare il fenomeno degli affitti brevi, perché rappresenta una realtà ormai consolidata e in continua crescita, che ha delle ricadute significative sulle città italiane e sul loro sviluppo.

Tuttavia, penso anche che sia necessario tenere conto delle specificità e delle diversità dei contesti locali, senza applicare soluzioni uniformi o rigide. Penso che sia opportuno lasciare ai sindaci una certa discrezionalità nell’individuare le zone dove limitare o vietare gli affitti brevi, in base alle caratteristiche del territorio e alle esigenze dei residenti. Penso anche che sia utile prevedere delle deroghe o delle agevolazioni per i proprietari che affittano una sola unità immobiliare o per periodi limitati, in modo da non penalizzare chi lo fa per necessità o per arrotondare.

Inoltre, penso che sia fondamentale coinvolgere tutti gli attori del settore in un dialogo costruttivo e trasparente, per trovare soluzioni condivise e sostenibili. Penso che sia indispensabile garantire

Imposta di bollo sull’affitto breve

• Il contratto degli affitti brevi deve essere scritto e firmato dalle parti, ma non deve essere necessariamente autenticato da un notaio o da un altro pubblico ufficiale.
• Il contratto degli affitti brevi deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate solo se la durata è superiore a 30 giorni complessivi nell’anno. In questo caso, il contratto è soggetto all’imposta di registro, che si calcola in base al canone e al tipo di immobile.
• Il contratto degli affitti brevi deve essere munito di marca da bollo solo se la durata è inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno. In questo caso, il contratto non va registrato e prevede l’apposizione sul modulo firmato tra le parti di una marca da bollo da 10,33 euro.
•  Inoltre, la marca da bollo si applica anche alle ricevute di pagamento del canone di locazione, ma solo se l’importo supera i 77,47 euro. In questo caso, la marca da bollo è di 2 euro